摩天大樓的物業(yè)門禁管理實戰(zhàn)經(jīng)驗
來源：廣州中控門禁科技有限公司 | 發(fā)布時間：2019/1/24 16:26:07 | 瀏覽次數(shù)：
『如何管理好“航空母艦”型物業(yè)？如何服務好超高層知名大廈樓內(nèi)的業(yè)戶？重點工作是什么？管理超高層知名大廈應該注意哪些問題？』
450米摩天高樓，世界目前排名第七，中國第三，江蘇第一的紫峰大廈，它座落在江蘇省會－南京這座美麗的城市中心的鼓樓廣場。南京是中國六朝古都之一，虎踞龍磐，歷史悠久，人杰地靈，環(huán)境優(yōu)美。紫峰大廈自然成為南京市的地標性建筑。在距離南京幾十公里遠的東南西北都能眺望到它驕健的身影。
紫峰這座由上海綠地集團和南京國資集團聯(lián)合成立的南京國資綠地金融中心有限公司投資建造的現(xiàn)代超高層大廈是集酒店、辦公、商場、觀光、旅游、娛樂、餐飲的理想之地。大廈建筑用地面積1.7萬平方米，總建筑面積達26.4萬平方米，整體建筑高度為450米，聘請頂級的世界高層建筑設計師事務所-美國SOM設計事務所參與設計紫峰大廈，并委托具有國家物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)的上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司，對紫峰大廈實施物業(yè)管理并向廣大業(yè)戶提供物業(yè)服務。
如何管理好紫峰這樣的“航空母艦”型物業(yè)？如何服務好超高層知名大廈樓內(nèi)的業(yè)戶？管理好紫峰大廈的重點工作是什么？管理超高層知名大廈應該注意哪些問題？管理服務費標準是多少？這對于眾多的物業(yè)同行來講，是大家希望了解的東西。筆者就此談淡對超高層大廈物業(yè)管理服務的一點膚淺的認識。
一、超高層大廈設備設施正常運行、維護、保養(yǎng)、安全管理好是關鍵
超高層大廈物業(yè)管理的正常運作，重在設備設施正常運行和用心管理、精心維護，盡心保養(yǎng)是關鍵。設施設備按專業(yè)系統(tǒng)分為給排水（暖通），供配電（強弱電），空調(diào)，電梯，消防，弱電，安防、監(jiān)控。
如果用幾個字來形容則為：風，火，水，電，氣，梯，機。
風：（空 調(diào)） 新風、正壓送風、排風、暖風、冷風
火：（防 火） 餐飲、裝修、電器、電線、吸煙。
水：（給排水） 自來水、生活污水、消防用水、雨水。
電：（強弱電） 強電、弱電、供配電。
氣：（燃蒸氣） 燃氣、蒸氣。
梯：（電 梯） 客梯、貨梯、扶梯、消防梯。
機：（機 電） 擦窗機 、發(fā)電機、風機。
超高層大廈設備多，規(guī)模大，系統(tǒng)復雜，技術性強，管理要求高，而且設備系統(tǒng)是大廈的心臟和動力。一幢超高層摩天大廈僅設施設備投資就達數(shù)億元人民幣，一部觀光電梯就投進上千萬元，一個物業(yè)公司是否有管控能力，能否有效地掌控各種機電設備系統(tǒng)正常運行，能否對設施設備按年度、季度、月度計劃定期組織維護保養(yǎng)，能否有人才有能力管理好，運行好，維護保養(yǎng)好這些大型專業(yè)機電設施設備，是管理好超高層摩天大樓項目，承擔起大廈物業(yè)管理服務工作的關鍵。我認要應著重抓好以下工作：
1、要建立建全一套超高層大廈設施設備科學管理的規(guī)章制度，制定管理標準、技術規(guī)程、工作流程、工作手冊、管理表格，全部納入ISO9001:200質(zhì)量管理系統(tǒng)運行；
2、要嚴格按照各專業(yè)設施設備技術要求，制定出年度、季度、月度的維修保養(yǎng)的計劃、方案。并按年度、季度、月度落實各專業(yè)系統(tǒng)設施設備的維修保養(yǎng)及時檢查督促，并堅持做好設備維修保養(yǎng)記錄和設備臺班運行記錄。
3、招聘一批取得了給排水，強弱電，空調(diào)，消防，機電設備專業(yè)學歷證書，具有初、中、高級技術職稱的技術人才和持有專業(yè)上崗證書的技術操作工人，能夠形成專業(yè)技術團隊，擔當起超高層大廈的設施設備運作、維護、保養(yǎng)、管理的職能。
4、建立部門經(jīng)理，技術主管和領班的崗位責任制，建立各級巡檢、巡查、值班、交接班制和專題會議，每天班組晨會、每周部門例會制度，加強班組建設，不斷總結(jié)交流設備運行和維修、保養(yǎng)、管理中的工作經(jīng)驗，不斷提高設備的完好率和利用率。
5、要經(jīng)常不斷組織各專業(yè)技術，專業(yè)管理知識，各種案例分析專題報告的培訓，建立各專業(yè)員工的技術培訓考核考評成績資料檔案，不斷提高管理層員工的管理能力和作業(yè)層員工的技術水平。提高全體員工的整體素質(zhì)。
6、要加強各專業(yè)設施設備機站房，各樓層管道井道的規(guī)范化、標準化、專業(yè)化管理，做到布線整齊，控制柜整潔，設施設備管道一塵不染，有關設備的名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)時間、出廠日期、廠址、廠名、聯(lián)系電話等技術參數(shù)要掛銘牌、設備的安全標識要齊全。設備運行中的注意事項要用警示牌標明，機房內(nèi)要杜絕跑、冒、滴、漏。
7、對專業(yè)機電設備的維修保養(yǎng)一定要選聘專業(yè)化技術程度高，維修保養(yǎng)質(zhì)量能達到設備的技術管理要求，維修保養(yǎng)服務態(tài)度好責任心強，收費合理的相關廠商，代理商。維保合同協(xié)議按條款責權利掛鉤，定期檢查考核，監(jiān)管履約情況，對設施設備實行有效地管理。
8、對設施設備中的高溫高壓容器，壓力計量表具，特種設備，如鍋爐、電梯，避雷、防雷系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)BA智能控制系統(tǒng)，要委托專業(yè)供應廠商或技術質(zhì)量監(jiān)督局權威機構(gòu)每年定期做好安全檢測檢查，出具年度檢測報告，以確保其安全使用。
9、超高層大廈設施設備機站房及其專業(yè)井道安全管理十分重要，不能有半點馬虎大意。由于機站房及其專業(yè)井道是安裝設備設施及其管線、控制閥門、控制柜箱的地方，除了物業(yè)公司負責機房運行操作人員以外，凡進入機站房原設備供應商，原施工安裝單位人員，供方維修保養(yǎng)人員，參觀考察人員和物業(yè)公司內(nèi)部不相關的人員，進入設備機站房均應按規(guī)定辦理批淮手續(xù)，同時各設備系統(tǒng)的機站房要建立進入設備機站房登記制度。
10、超高層大廈的主要設施設備大部分安放在地下室，利弊顯露，有利的方面：一是合理利用地下室空間，提高土地使用率增加租售面積；二是減少對建筑物結(jié)構(gòu)上部地面荷載，降低成本又便于設備安裝；三是減少大型機電設備運行噪音在樓面上對環(huán)境的污染。不利的方面：主要表現(xiàn)在地下室十分潮濕，易造成設備銹蝕，如長期不進行消殺還會造成地下室老鼠繁衍，蚊蠅滋生。為此，可定期開啟風機排濕或安裝吸濕機和空調(diào)機除濕，定期消殺來解決機站房環(huán)境潮濕和滅鼠滅蟲害問題，以滿足設備機站房內(nèi)干燥整潔，無鼠患蟲害。
二、消防安全、秩序維護、車輛管理、安全防范是重點
人命關天，火災猛于虎。超高層大廈的消防安全管理工作是大廈管理工作中的重中之重。管理責任重于泰山。由于超高層大廈的特殊性，樓高、層多、單體面積大，加上大酒店，購物廣場，辦公樓，娛樂，餐飲，觀光各種業(yè)態(tài)不同的經(jīng)營方式，，不同的客戶群體，不同的經(jīng)營時間，對大廈的人流進出口、電梯、樓梯、停車場進出口提出了安全挑戰(zhàn)，加大了管理的難度。
作為承擔超高層大廈管理的物業(yè)管理單位各級管理人員，一定要從思想的高度上認識消防安全管理的重要性，各司其職，在管理服務工作中要不斷發(fā)現(xiàn)消防、治安、車輛、人員所帶來的不安全因素，在第一時間里發(fā)現(xiàn)隱患，消除隱患，防患于未燃，徹底杜絕事故的發(fā)生。
由于超高層大廈是摩天大樓，樓內(nèi)強弱電、給排水、垂直電梯、中央空調(diào)，專業(yè)設施設備的系統(tǒng)多，建成的垂直豎井多，整幢大廈就是一個巨大的井筒，從下向上抽風的煙囪效應十分明顯，一旦樓層發(fā)生火災，火勢形成快，燃點溫度高，濃煙滾滾，火災濃煙易造成重大人員傷害和財產(chǎn)損失。為此超高層大廈消防安全管理是第一位的，大廈火災的主要導因表現(xiàn)在幾個方面：
1、樓層裝修工人不遵守大廈物業(yè)管理規(guī)約和無視國家消防法規(guī)，擅自無證電焊施工和裝修動火不辦理審批手續(xù)，亂拉亂接電源線，違規(guī)使用電動工具和易燃材料，在施工現(xiàn)場吸煙亂扔煙頭，未采取防火滅火措施，違章指揮，違章作業(yè)等。
2、裝修不按安全技術操作規(guī)范和標準亂接動力、照明電源線，不按安全技術規(guī)定安裝電氣線路漏電保護裝置，電動工具接線柱松動，安裝不牢固，電線接頭不牢，絕緣膠帶脫落或長期使用不當，電線接頭短路，造成電源線起火。
3、酒店餐飲廚師烹調(diào)用火不當，抄菜時鍋內(nèi)油溫過高起火。廚房又無備用滅火工具，油鍋火苗竄至排油煙罩煙道內(nèi)，點燃由于平常不清洗管道內(nèi)的沉積油垢，引發(fā)廚房排油煙管道內(nèi)油垢著火。
4、吸煙者亂扔煙頭，甚至一些大廈辦公室的職員白領吸煙者，在吸煙后無意識地將煙頭扔進了辦公室或衛(wèi)生間的廢紙簍、垃圾桶內(nèi)，而釀成火災事件巳屢見不鮮。在我國各地的一些大廈、商場、市場里因此發(fā)生的火災案例不在少數(shù)，超高層大廈內(nèi)禁止吸煙，勢在必行，迫在眉睫。
5、辦公電器設備管理不嚴。超高層大廈內(nèi)一些公司人員下班后不關閉電腦電源，不關閉空調(diào)、電扇、傳真機、復印機、擦鞋機的電源，使辦公電器設備始終處于通電狀態(tài)。辦公電器設備通電時間太久，待機時間過長，易造成電子元件損壞形成供電短路引發(fā)火災。
針對大廈易發(fā)火災事故的隱患苗頭，我們必須貫徹“預防為主，防消結(jié)合”方針，將火災隱患消除在萌芽之中，具體做法是：
1、要在超高層大廈內(nèi)建立起以單位、以業(yè)態(tài)區(qū)域為主，劃分出消防安全責任區(qū)域，明確區(qū)域和各業(yè)態(tài)的防火安全第一責任人，并與其簽訂防火安全責任書。對各產(chǎn)權業(yè)主單位也必須建立起相對應的區(qū)域性防火責任制，簽訂產(chǎn)權區(qū)域裝修施工防火安全協(xié)議，把防火安全工作和責任制層層落實到實處。
2、要倡議和制訂出超高層大廈公共區(qū)域為禁煙區(qū)的防火規(guī)定，做到家喻戶曉，人人皆知。提高在超高層大廈中工作和生活的每個業(yè)主（租戶），每一業(yè)態(tài)中的員工的防火意識，責任意識和自我保護意識。自覺遵守國家的消防法規(guī)，大廈內(nèi)禁止吸煙，加強裝修動火管理，定期清理油煙管道油垢，定期檢查檢測樓層供電線路和供電設備運行狀態(tài)，辦公用電器設備做到人走電斷，實現(xiàn)消防安全工作群防群治，警鐘長鳴！
3、要認真負責地加強對超高層大廈各種設備設施的精心管理。消防設備、設施、器材、工具的完好率100%，利用率100%，讓消防電梯、消防水泵、噴淋泵、消火栓、消防結(jié)合器、消防報警、防火卷簾門、消防應急廣播、防火通道、防火門、消防水池、水箱、消防管道等永遠處在完好完美的一級戰(zhàn)備狀態(tài)。
要實現(xiàn)上述目標，就必須做到：
1）消防安全工作要有人抓有人管。堅持每天每班巡檢巡查，常抓不懈；
2）消防設施設備一定要按年度定期檢測，努力做到精心維護，保養(yǎng)盡心；
3）消防應急預案制訂出來必須要會運用，方案科學措施得力，適用性強；
4）消防安全管理要組織成立大廈專職的消防隊和義務消防隊；專防群防；
5）消防安全管理要在超高層大廈內(nèi)實現(xiàn)無煙大樓人人關心消防安全工作。
超高層大廈除了消防安全工作要常抓不懈外，在秩序維護安全防范工作上也不能掉以輕心，同樣要把安全防范作為物業(yè)管理工作的重點，由于超高層大廈物業(yè)管理服務工作中安防的重要性、必要性、特殊性，我們目前在超高層大廈管理上仍采取了人防、技防、物防相結(jié)合的，以安全防范為主要目的的管理模式。
技防：一是通過科技手段，對進入超高層大廈的人員要辦理門禁卡，通過門禁管理系統(tǒng)，憑刷卡進出大廈，乘坐電梯到達所去樓層。而外來人員則需在業(yè)主（租戶）同意下辦理臨時門禁卡進出大廈。樓層單位須憑指紋、密碼門禁或員工卡方能進入大廈辦公樓層，大廈樓層限制外人隨便進入。
二是充分利用安防監(jiān)控攝像系統(tǒng)對超高層大廈的重要進出口、電梯前室、電梯橋廂、地下通道、樓梯進出門、重要機站房實行24時間電子監(jiān)控并錄像，對可疑人員的行為、事件的發(fā)現(xiàn)發(fā)生進行現(xiàn)場抓拍和錄像取證，實行安全全面監(jiān)控形成技防網(wǎng)。
人防：進入超高層大廈設置安防門禁卡和采用攝像監(jiān)控系統(tǒng)，只是兩項利用科技手段和利用設備設施管理人員進出的安全防范措施，而真正體現(xiàn)物業(yè)管理服務的是“人防”，人防在超高層大廈安防中顯得更加重要，它既是管理又是服務。人防主要工作是按安全工作需要安排安全管理服務人員，采取四班三運轉(zhuǎn)或三班運轉(zhuǎn)在大廈重要的崗位值班，24小時人不離崗，崗不離人。主要崗位為：大堂崗、門衛(wèi)崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、消防崗，車管崗加上值班保障的維修水工、維修電工、配電工、鍋爐工、空調(diào)工、弱電工，形成了全方位的人防網(wǎng)。
為了加強超高層大廈的消防安全保衛(wèi)工作，我們在紫峰大廈的消防安全管理防范上，采取建立大廈專職消防隊與義務消防隊相結(jié)合的有效方式。專職消防隊定編共21人，大多數(shù)隊員來自軍隊和武警消防部隊的退伍兵。他們體能好，技術精，專業(yè)熟，實行三班運轉(zhuǎn)24小時消防值班，日常的工作除了對大廈消防安全工作巡查巡檢外，就不斷組織各種形式的消防訓練和考核，大廈一旦發(fā)生火情，在第一時間里，他們就能立即投入到滅火救災搶險中，為大廈的消防安全保駕護航。今年五月底，紫峰大廈專職消防隊在南京市公安消防組織的“紫峰杯”消防技術技能比武賽中，奪得了團體總分第一名的優(yōu)異成債。
物防：物防是對超高層大廈技防，人防安全防范工作的補充。物防是在采取人防、技防手段后仍在安防管理上存在著不足而采取的相關措施，有些措施具有一定的時效性或臨時性。但物防也有一定的局限性，只有人防、技防、物防三防有效結(jié)合，相輔相存，才能真正起到安全防范的作用。
在紫峰大廈，我們?yōu)榱舜髲B安全得到保障，在人防、技防基礎上又特地安排了六條經(jīng)過專門訓練的搜爆狼犬對進入到大廈地下停車場的車輛進行搜爆，值班狼犬在訓導員的帶領下，每天還要對存放在地下停車場的幾百臺車輛進行巡邏式搜爆檢查，防止攜帶爆炸危險物品的可疑車輛進入地下停車場對大廈的安全造成威脅危害。
地下停車場的安全管理和安全經(jīng)營是紫峰大廈安防中的一項十分重要工作，車輛進入超高層大廈地下停車場存車，既要滿足客戶（車主）的需求又要保障大廈的安全，既有利于維護城市地面道路良好的環(huán)境秩序，又能為停車場增加效益。為此，超高層大廈的停車場的管理必須從安全管理、高效規(guī)范、服務優(yōu)良方面入手：
1、車輛領取停車卡入場計費，車輛出場憑刷卡交費后出場。
2、車輛停放至車位時，車場管理員應當著車主的面驗車。
3、車管員要提示車主鎖好車門，關好車窗，貴重物品不要放在后背車廂，
4、車場管理在停車場值班必須要做好值班工作記錄，交接班時值班員均需抄車號，核對車號，交待好所有車輛數(shù)量及相關事宜。
5、車輛在車位存放期間，應通過技防監(jiān)控對車場實施安全監(jiān)控管理，車場管理人員要不定時的對停車場進行巡檢巡查。
6、停車場一旦發(fā)生車輛碰擦等事故，引發(fā)交通肇事糾紛，當班車管應及時
報警并協(xié)助交警協(xié)調(diào)車主處理事故。
總之，消防，秩序，車輛管理工作關系到超高層大廈的安全有效管理；關系到大廈產(chǎn)權業(yè)主（租戶）的切身利益；關系到物業(yè)管理服務質(zhì)量和社會影響；必須高度重視抓好抓實，切實保障超高層大廈運行正常一方平安。
三、保潔衛(wèi)生，綠化養(yǎng)護，垃圾清運，幕墻玻璃擦洗是形象
超高層大廈作為地標性建筑，知名大廈，對外形象除建筑物本身特點、知名度外，更重要的是要通過大廈內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化苗木養(yǎng)護長勢情況及大廈幕墻玻璃擦洗質(zhì)量來展示物業(yè)管理對公共區(qū)域的服務質(zhì)量，保潔綠化工作是超高層大廈的美容師，肩負著大廈和企業(yè)的形象工程任務，工作辛苦而光榮，要搞好形象工程就要注意以下工作：
1、各辦公樓層公共區(qū)域、電梯廳室、樓道、樓梯、墻面、頂面、地面要堅持每天清掃，如地面為毛毯應每周吸塵，每月清洗，如地面為大理石花崗巖石材，每天應堅持推塵。每月打蠟拋光，如辦公樓層每月應對業(yè)主進戶門保潔幾次，如果是大廈大堂大廳，保潔質(zhì)量標準要求要更高一些，清掃的次數(shù)要更多一些，保潔人員的形象要求要更好一些，才能滿足超高層大廈對保潔質(zhì)量的高標準要求。
2、大廈各辦公樓層洗手間清潔衛(wèi)生狀況及清掃質(zhì)量的好壞不但影響辦公環(huán)境，還將嚴重影響辦公人員的工作心情和身心健康。為此，洗手間保潔服務質(zhì)量必須引起高度重視，要做好必須堅持抓好下面幾項工作：
（1） 洗手間的馬桶，小便斗應每天刷洗，廢紙簍每天定時清理，衛(wèi)生紙，紙簍袋每天定時收取更換；
（2）洗手間的地面，墻面，洗手盆，玻璃鏡面每天要清潔擦洗，讓洗手間整潔如新。
（3）洗手間要加強滅蚊滅蠅和清除異味，定期消殺和在不影響觀瞻地點投放藥物。
（4）超高層大廈辦公洗手間衛(wèi)生條件要求高，要經(jīng)常換氣排風，加大清潔次數(shù)，讓洗手間保持無塵、無蠅、無異味的環(huán)保質(zhì)量標準。
超高層大廈的外圍和地下室保潔衛(wèi)生、垃圾站管理、綠化養(yǎng)護應抓好以下工作：
（1）定期使用洗地機清潔設備洗刷地下室停車場地面和外圍相關石材地面，刷洗石材地面要注意三點：一是不能使用鹽酸、硫酸類化學藥品洗刷；二是洗地面的設備電源線不能有破損，要防止漏電傷人；三是洗刷地面應分區(qū)域分地段計劃洗刷，洗刷時要吸干污積水，四是在洗刷地面作業(yè)時必須要放置安全警示標牌標識，提示行人注意安全。
（2）超高層大廈人流車流較大，大廈外圍周邊和地下室須要安排清潔工定期清掃并全天保潔，要不停巡檢，分揀行人隨手扔下的香煙頭、塑料袋、果皮核、廢紙、食品包裝袋及清掃樹葉、狗糞、垃圾。清潔地面污跡和雨后積水，以保持項目外圍人行道，紅線以內(nèi)的道路的整潔衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)良。
（3）超高層大廈單體面積大，經(jīng)營業(yè)態(tài)多，每天將產(chǎn)生大量的裝修及生活垃圾。垃圾的清運和垃圾房的管理，是大廈保潔和維護良好的環(huán)境衛(wèi)生的一項十分重要的工作，要抓好以下工作：
首先，裝修生活垃圾房要爭取封閉式專人負責管理的方式；
其次，裝修垃圾要爭取袋裝化定時清運，生活垃圾要實現(xiàn)桶裝每天清運；
再次，裝修生活垃圾要規(guī)定在夜間統(tǒng)一收集，不能影響各業(yè)態(tài)白天正常經(jīng)營和環(huán)境衛(wèi)生。
只要做到每天清洗垃圾桶，每天刷洗地面墻面，每天保持垃圾房的整潔和通風。就能做到垃圾房無蚊蠅，無積水，無臭味，無臟亂差。
（4）超高層大廈外圍園林綠化的好壞影響其環(huán)境和形象，為此在園林綠化養(yǎng)護上要注意幾個方面：
首先，通過招標選聘具有資質(zhì)和養(yǎng)護經(jīng)驗而且養(yǎng)護費用合理的園林公司承擔起園林綠化養(yǎng)護工作，每年春季補苗，日常定期修剪，施肥，澆水除草，滅蟲害，讓苗木保持良好的長勢；
其次，對大堂大廳，各辦公樓層的綠化美化辦公環(huán)境，一般爭取花木租擺方式，租擺既要根據(jù)苗木花草季節(jié)品種和生養(yǎng)時間，又要根據(jù)日常和節(jié)假日的要求和活動定期更換，由園林綠化公司派專人打理。
超高層大廈的幕墻玻璃擦洗和給排水衛(wèi)生設施管理應做好下列工作：
1、幕墻玻璃擦洗是現(xiàn)代建筑面臨的新課題，目前全世界超高層大廈采用幕墻玻璃材料作外墻面較多，面臨著四大問題：一是易造成大廈周邊群眾摟房居住區(qū)的光污染；二是幕墻玻璃一旦受飛鳥撞擊，維修更換破損玻璃加工周期長，費用高；三是幕墻玻璃擦洗屬高空作業(yè)特殊工種，工作危險性較大，幕墻工招聘難隊伍不穩(wěn)定；四是幕墻玻璃擦洗由于受高溫、嚴寒，風、雨、雪、季節(jié)性氣候影響較大，全年有效擦洗天數(shù)少。
要組織好幕墻玻璃擦洗務必注意：
（1）要保證安全和工作質(zhì)量。幕墻擦洗公司必經(jīng)具有營業(yè)執(zhí)照和專業(yè)資質(zhì)證書；
（2）擦窗工人要進行專業(yè)培訓參加考試并取得高空作業(yè)上崗證書，身體健康體檢合格證明；
（3）上墻工作前要對操作人員進行安全技術交底；
（4）對操作工上墻前對工具及著裝、隨身攜帶物品進行安全檢查；
（5）派出安全檢查員進行現(xiàn)場督促監(jiān)護；
（6）對幕墻玻璃擦洗質(zhì)量進行驗收和記錄，提供幕墻玻璃損壞信息。
只有加強對幕墻玻璃擦洗工作的重視和管理，才能有效的保護安全和工作質(zhì)量，工作進度，提高超高層大廈在社會上的形象和對城市環(huán)境管理的影響力。
2、超高層大廈的保潔衛(wèi)生給排水隱蔽設施的管理到位與否，同樣關系到大廈功能配套的充分利用和環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量的提高，一是要反映超高層大廈二次供水質(zhì)量必須符合水質(zhì)衛(wèi)生標準，對二次供水的水池、水箱要每年度定期清洗兩次并進行水質(zhì)化驗；二是要對超高層大廈的下水系統(tǒng)加強管理檢查，化糞池、雨水井、集水坑、天溝、截流溝、排水溝定期清掏淤泥垃圾，以防止暴雨排水不暢，造成堵塞，水淹地下室機站房；三是定期檢查給水排水系統(tǒng)的水泵、浮球閥、電子水位感應器，發(fā)現(xiàn)故障應立即搶修，防止發(fā)生溢水（淹水）事故。
四、客戶服務，裝修入住，搬遷報修，收費核算是義務
超高層大廈既是形象工程，地標性建筑，又是集酒店，商場，辦公，觀光，娛樂，餐飲，旅游為一體的城市商業(yè)綜合體，是物質(zhì)文明與精神文明行為反映較集中的地方。為此，對客服務要從小事抓起，從接待做起。
1、前臺接待服務工作是企業(yè)一個服務窗口，是對客服務的一面鏡子，在接待國內(nèi)外客人時，客服接待人員良好的形象氣質(zhì)和不卑不亢的談吐和舉止，文明禮儀行為和著裝得體都會給客人留下深刻的印象，為此，前臺服務接待必須做到待客賓至如歸，體現(xiàn)出熱情，熱心，熱誠，在接待來客詢問和反映問題情況時，做到以誠相待，以禮相待，以友相待。
對客戶提出的問題有問必答；對客戶提出委托辦事，有難必幫；對相關政策法規(guī)之事的咨詢耐心做好解釋；對客戶投訴反映的問題做到件件有著落，事事有回音。真正為客戶排憂解難，提高客戶的滿意度。
2、客服部在辦理裝修手續(xù)時和監(jiān)管中要特別注意：（超高層大廈的辦公，商場，大酒店，餐飲等裝修管理的難度大），一是裝修圖紙設計的材料必須符合超高層大廈荷載及用電安全要求；二是裝修改建擴建必須取得市住建委相關部門的批準；三是施工用電，動火必須符合消防法規(guī)和超高層大廈大安全管理要求；四是如增設的煙感器，溫感器和安全門，疏散通道及分隔墻必須符合消防法規(guī)技術要求并獲取得消防部門的批準；五是要加強對裝修人員，裝修施工現(xiàn)場電焊，噪音、材料、吸煙、垃圾處理等違規(guī)行為的有效管理。
管理好裝修現(xiàn)場，要在施工人員、材料、機具進場前由客服會同工程部管理人員與裝修業(yè)主勾通，向裝修施工單位介紹大廈裝修管理規(guī)約，并逐一進行交底。對運貨電梯使用，工具材料運輸，噪音防止，成品保護、垃圾清運，人員進出，電梯乘坐，現(xiàn)場動火，禁止吸煙，易燃材料控制使用等提出具體管理要求，并與產(chǎn)權人簽訂防火安全責任書、裝修協(xié)議書，與裝修施工單位簽訂裝修工程保證書、裝修工程承諾書。
3、超高層大廈產(chǎn)權一般多元化，產(chǎn)權人自用物業(yè)或出租物業(yè)較多，為物業(yè)公司增添了許多管理上的困難，每天搬進搬出，進進出出不亦樂乎，就需要物業(yè)公司交接認真，辦理手續(xù)仔細。
（1）辦理業(yè)主（租戶）入住，要按交接程序和規(guī)定驗證并辦理入住手續(xù).。
（2）交接時業(yè)主（租戶）反映樓中的工程質(zhì)量問題要及時反饋至開發(fā)商，定期限時整改。
（3）業(yè)主收樓時簽訂的物業(yè)相關文件提出的問題要耐心解釋，有關收費 項目應作說明。
（4）業(yè)主（租戶）裝修應按裝修規(guī)定、流程及裝修注意事項認真仔細交底。
（5）業(yè)主（租戶）入住搬遷，應安排電梯及保潔服務，配合搬遷入。
（6）業(yè)主（租戶）搬遷出，應及時掌握信息，結(jié)清相關費用，對突然夜間搬遷的租戶應及時通知業(yè)主，并記錄搬家車牌號。
（7）對搬遷中不慎損壞公共財產(chǎn)，公用設施設備的業(yè)主（租戶）應責成其賠償。
（8）與業(yè)主（租戶）溝通方式應以登門拜訪洽談為主，電話、信函告知為輔，以禮相待。
4、客服人員面臨業(yè)主（租戶）的報修，在填寫報修任務單后應督促相關部門盡快解決和處理，如遇人員、材料、天氣原因不能如期完成報修任務，客服人員應在電話中向相關業(yè)主（租戶）做好解釋工作或登門說明情況表示歉意求得諒解。
5、客服人員在向大廈業(yè)主（租戶）收取物業(yè)管理費用、空調(diào)能源費用應提前按收費標準向業(yè)主（租戶）發(fā)出收費通知，逾期不繳費應電話催交，仍未交應登門收費服務，仍不交經(jīng)理級人員應上門詢問情況催交，仍不交應向其發(fā)律師函催繳，如果業(yè)主（租戶）提出拒交費的合理理由，客服人員應及時反饋信息，改進工作，促進收費率提高。
6、客服人員是物業(yè)管理中與客戶，業(yè)主（租戶）打交道最多的人員，除了加強文明禮儀學習外，應掌握多方面的知識和全面提高自己的素，學會使用外交辭令，學會與各種人打交道以禮相待，不卑不亢的技巧，一句活能把人說‘跳’起來，一句活也能把人說笑起來，能夠說服和取悅對方是客服的本事。客服人員對業(yè)主（租戶）的資料要保密，不泄露隱私，不打聽隱私，與廣大的業(yè)主（租戶）交朋友，從而贏得理解、信任和支持。
五、超高層大廈管理中需要注意的幾個問題
1、超高層摩天大廈面臨最大的管理困惑和難題一是管理成本居高不下，二是水、電、氣能源消耗大。為此，物業(yè)公司要注意管注成本控制并牽住能源消耗這個牛鼻子，通過制度、行政、技術、各項管理手段實行節(jié)能降耗。節(jié)能降耗要從全員抓起，從基層班組抓起。各業(yè)態(tài)，各班組每月要組織能源分析活動，將能源消耗與經(jīng)營狀況掛鉤，把能源管理與季節(jié)、天氣、氣溫結(jié)合起來、控制空調(diào)室溫和制冷設備冷凍水、冷凝水出水進水溫度，對公共區(qū)域照明、亮化工程用電管理用心，群策群力把能源控制在一個合理水平，利國、利民、利企業(yè)。
2、超高層大廈各專業(yè)設施設備體量大，技術要求高，價值不匪。除了正常運行外，要加強設施設備日常的維護保養(yǎng)。作為物業(yè)公司的技術人才難以滿足維修維護技術要求，應通過對外招標選聘設備廠商和代理商承擔起大廈設施設備的維修維保工作、承擔特種設備的年檢年審工作，同時為了規(guī)避管理責任風險，應該為大廈的主要機電設備購買設施設備財產(chǎn)險，即“機損險”。同時也應購買公眾責任險和辦理員工社會養(yǎng)老保險。以規(guī)避企業(yè)風險。
3、一座超高層摩天大廈凈資產(chǎn)多達幾十億，上百億元，但業(yè)主交納的大廈維修基金混同于一般樓宇交納標準，而物業(yè)辦收到業(yè)主的設施設備維修基金也將隨著使用年限的增加而減少，那么若干年后，大廈產(chǎn)權人買房辦理產(chǎn)權證時所交納的維修基金只能是杯水車薪。為此，超高層大廈從投入使用之日起就應該考慮維修基金的籌集，考慮各專業(yè)設施設備的大中修和日后更新?lián)Q代。解決的辦法只有一個：就是動員產(chǎn)權人每月按產(chǎn)權面積，從投用起該按物業(yè)服務費標準的10％比例，增加維修基金交費，積少成多，逐年解決，?？顚Ｓ?，為超高層大廈的保值增值奠定經(jīng)濟基礎。以促進超高層大廈的資產(chǎn)日后保值增值，長治久安！
4、紫峰大廈在世界排名第九、中國第四、江蘇省南京第一高樓。但大廈物業(yè)管理費僅僅為22元／m2﹒月（含中央空調(diào)能源費、公攤水電費），為上海金融國際中心大廈42元／m2﹒月的52%，金茂大廈38元／m2﹒月的58%。物業(yè)管理服務費偏低，將直接影響到服務質(zhì)量。這是因為在物價不斷上漲，員工薪酬年年上調(diào)，技術管理人才價值價格不斷提升的今天，企業(yè)沒有實力，沒有品牌資產(chǎn)，沒有一個較好的工資福利待遇和工作環(huán)境條件，就招聘不到有能力的技術管理人才和作業(yè)層技術工人。
為此，超高層摩天大樓的物業(yè)管理費價格不但關系到物管企業(yè)的效益成敗，也關系到專業(yè)技術管理人才的引進，超高層大廈的物業(yè)管理服務費和公共能源費、空調(diào)能源費，應該實事求是的測算出一個合理價位，得到廣大業(yè)主（產(chǎn)權人）的理解和支持，超高層摩天大廈的管理和服務才能健康、穩(wěn)定、和諧地運作下去。超高層摩天大廈明天才會更美好。
